随着各地精装修政策的出台和深入，精装修覆盖率节节攀升，精装交付成为行业主流。在消费者需求逐渐由刚需型转向改善型，消费者品质期望值日益上升的现状下，层出不穷的精装修质量问题极大地拉低交付成功率和客户满意度，由此引发的群诉事件更是对企业形象造成严重负面影响。
精装交付是行业发展的趋势之一，而如何提高精装房质量，满足消费者日益增长的品质需求成为行业内重点关注的话题。笔者从实际案例对精装修项目管理过程中的典型质量问题出发，结合客户关注重点进行分析、总结，如：材料、防水、功能缺陷、成品保护等，继而探究其应对措施，以供各位同仁参考，共同缔造精品住宅。
一、材料验收：打造健康住宅
随着绿色环保观念的传播和大量的甲醛超标致病事件被广泛报道，装修带来的污染和有害物质处理不当对人体的危害已经广为人知。诸如甲醛、苯、氨等有害物来源于装修使用的玻璃胶、板材、油漆、家具等物品。
为避免对人体产生危害，甲方在精装修时应该选用合格的环保材料，同时加强对材料的进场验收和后期的空气检测，确保安全正确的材料用到合适的地方。此外，甲方还需要选择正规的精装修公司，保证装修工艺。下文将结合实际案例给出材料环保检测不达标的解决方法。
某精装楼盘2期交付450套，仅3个月内就陆续出现家中老人及小孩头晕、呕吐的问题。业主将其投诉到物业中心，怀疑装修环保检测不达标，要求开发商提供环保检测相关合格报告，被开发商拒绝后，部分业主联合聘请专业检测单位进行检测，检测报告发现室内、苯、甲醛、氡等多项国家强制污染源均不合格，后联名3栋楼业主进行维权及索赔。
应对措施
二、防水施工：严守各工序标准
渗漏是房屋质量通病之一，常见于墙地面、厨卫间、门窗等区域。相较于毛胚房，精装房工序不规范、工序倒置、施工节点错误带来的反作用更大，厨卫间、门槛、墙面等区域更容易产生渗漏以及设计缺陷埋下的渗漏、维保风险。
面对工序不当、节点错误引发的渗漏问题，应当在防水施工前进行技术交底，确认工序及施工工艺，并落实样板先行制度，确保标准统一，减少技术性错误；而对于设计引发的渗漏风险，应当在设计前端就予以规避，后期审图时进行确认和改正；施工完成后，需进行功能测试和逐户验收。
01、卫生间渗漏造成墙根油漆、地板发霉
卫生间是渗漏重灾区，也是业主关注的重点区域。某地产公司开发的精装修楼盘出现多户卫生间渗漏造成墙体和地板发霉的问题，引起业主投诉。
该楼盘的渗漏问题主要是由于卫生间施工不当导致的，卫生间结构反梁超高，且打凿后未抹平直接涂刷防水，防水涂料未闭合，防水处理不到位；此外，还发现卫生间的改造墙体使用灰砂砖砌筑，未浇筑混凝土反坎。同时存在施工节点错误的现象，水电管线铺设于门槛石底部。这些问题在业主陆续入住后爆发，导致多户人家的卫生间及卧室的墙体根部和地板发霉发黑，最后经逐户排查发现了200多处渗漏点。
卫生间结构反梁超高 卫生间改造墙体使用灰砂砖砌筑
维修人员将渗漏处墙地砖拆除后，对原反梁打凿部位、灰砂砖部位重新抹灰并补刷两道防水涂料。在经过48小时闭水且未发生渗漏之后再恢复墙地砖。受损的墙面以及地板也进行拆除，待干燥后再恢复墙面油漆、重新铺设地板。避免此类问题的发生应从技术和管理方面出发，具体措施如下。
应对措施
02、门槛石渗漏造成木地板变形发黑
卫生间门槛渗漏造成木地板变形、发黑也是批量精装修交付项目售后维修的常见项目。以某楼盘为例，该楼盘共计200多户，其中180多户都出现了门槛石渗漏致使木地板变形发黑的问题。由于整改量过大且备货不足，地产公司的维修严重滞后，导致业主失去耐心，进行维权上访。最后地产公司支付了300多万的整改和赔偿费。
分析该案例门槛石渗漏的原因，除去施工方对专项技术角度和检查的忽视外，楼盘卫生间的门槛石铺设首先存在一个工序导致的问题，门槛石后贴；其次，铺贴工艺错误，未在施工中使用湿贴工艺；施工不到位，门槛石侧面迎水面一侧未做防水翻边加强处理，两侧塞缝不密实，造成地面积水从两侧渗漏。
门槛迎水面未做防水翻边加强处理 门槛两边塞缝不密实
在之后的整改中，需要先将原先的门槛石木地板及门边的地砖拆除，再清理现场。待基层干透后，在门槛石下涂刷防水涂料，之后用湿贴法重新铺贴，最后确认防水砂浆将两侧塞缝密实。此外，迎水面需要做防水L型，待闭水48小时后，确认无渗漏，再恢复木地板并清洁现场。针对上述问题可采取如下措施避免。
应对措施
三、功能缺陷：落实技术交底及整改
房屋功能运行情况是小业主普遍关注的敏感点，功能存在缺陷可能会引起业主不满意。常见的房屋使用功能缺陷包括烟道排烟不畅，空调预留洞雨水倒灌、插座位置不合理等。
针对此类功能缺陷类质量问题，除了常规验收到位外，还可以通过前期的技术交底和完工后的现场试验排查问题、及时整改、规避业主投诉。同时，参建各方需要加强交底意识和对工人的技术培训，落实现场的各项试验和问题的及时整改。
厨房和卫生间因为安装的部品多，涉及的使用功能广，成为房屋功能缺陷重灾区。以下将结合具体案例，分析厨房和卫生间的功能缺陷整改方案和规避措施。
01、止回阀与油烟机尺寸不合造成排烟不畅
某楼盘的物业中心在交付后因为厨房排烟不畅被大量业主投诉，在业主的要求下，地产开发商对止回阀及软管连接等部位进行检查，发现止回阀与油烟机安装尺寸不配套且止回阀的安装不牢固，导致排烟时管道无法密闭，引起油烟倒灌，而后开发商对止回阀进行更换，该事件共计造成近300万经济损失。
止回阀与油烟机安装尺寸不配套 止回阀的安装不牢固
针对案例中的止回阀安装不牢以及与油烟机尺寸不匹配的问题，首先应重新安装与油烟机尺寸配套的止回阀；其次，安装完成后对止回阀周边进行塞缝以及封堵，以免烟气乱窜；最后，对油烟机软管与止回阀进行接驳，接驳口进行密封、测试。面对此类问题，可参考如下措施进行规避。
应对措施
除厨房外，精装房的卫生间功能缺陷问题也屡见不鲜，且有限的空间会放大现有装修的缺点。业主的常见投诉点集中于卫生间反味、收纳柜与门功能冲突、排水不畅等。
02、卫生间找坡不足导致地面积水
某楼盘交付后有150户因卫生间找坡不足造成地面积水问题而返工，返工率高达20%。此返工事件造成直接经济损失约10万元。造成此楼盘地面积水问题主要原因是地砖铺贴时未控制放坡标高和地砖铺贴完成后未进行逐户泼水试验。
后续返工需要先拆除原有地砖及地漏，清理基层及面层材料，待放坡标高及放坡系数测量好，水泥砂浆找平后，再涂刷防水，防水干后铺贴地砖。整改完成后再测量坡度，进行泼水试验，检测排水功能。此类问题可采取如下应对措施规避。
应对措施
03、湿区地漏与排水管错位导致排水不畅
地面找坡不合理、泼水试验不到位不仅会导致地面积水，也会加重湿区排水不畅。某地产公司的批量精装修楼盘的地漏排水不畅返工率高达14%，导致该企付出直接经济损失的同时，工程质量口碑在业主及行业里大打折扣。
究其原因，地面找坡和泼水试验不到位，加之支管预埋时定位偏移与地漏开孔错位，导致湿区地漏与排水管错位。
支管预埋时定位偏移与地漏开孔错位
后期整改时，可以先将原有地砖及地漏拆除，清理基层及面层材料，再测量好地漏排水口位置，让面层地漏开口与排水管口对称。按要求找坡后再铺贴，完成后进行泼水实验。此类问题可采取如下应对措施规避。
应对措施
04、坐便器与排污管密封不严致卫生间反味
某精装修楼盘交付后，80多户卫生间产生反味问题，经业主报修物业后维修多次，仍未解决。后业主在更换坐便器的时候发现其反味的原因是：坐便器与排污管密封不严。因卫生间反味问题长时间得不到解决，再加之物业态度恶劣且维修不专业，从而引发业主群诉事件，要求物业进行赔偿。该楼盘卫生间反味群诉事件共计造成100多万的损失。
究其原因，密封圈与马桶、排水管衔接不密实，排水管与地砖面切平，无法安装密封圈导致马桶反臭。
密封圈与马桶、排水管衔接不密实 排水管与地砖面切平
要解决这个问题，首先将原有马桶位置的地砖拆除，清理基层及面层材料，用直接头将排污管加长至合理高度；其次恢复地砖、安装好密封圈，密封圈与PVC排污管接口位置打中性玻璃胶密闭；最后安装马桶，打密封玻璃胶固定。
应对措施
05、混合阀接头预埋太深造成安装接口漏水
水龙头渗水、水压过低问题常见于高层建筑物。某精装楼盘，精装高层交付共计356户，交房半年后多户业主投诉屋内龙头边渗水，经反复整改，仍存在渗水现象。长期渗水造成地面长期积水，大量业主聚集要求开发商进行赔偿，地产项目部检修后发现混合阀预埋尺寸过低，增加转接头后也会因为水压，无法满足住户长期使用。为此，开发商对出现渗水的区域进行全面拆除，重新定位、贴砖、安装龙头。该事件造成经济损失共计400余万元。
对于上述的水龙头漏水问题，可在抹灰完成后，固定好混合阀离墙距离，离墙距离严格控制在20mm；对给水管开槽部位，特别是混合阀端头进行抹灰并用木工板固定于墙面；检查接头初出墙距离，满足后期龙头安装距离。为避免此类事件可采用如下措施应对。
应对措施
四、成品保护：把控质量观感
为提高客户满意度和交付成功率，项目对控制质量观感进行重点把控。常见的质量观感问题多为部品划伤、阴阳角不顺直、各收口粗糙等。
01、未采取大面积成品保护致木地板划伤
某楼盘共计交付603套，3月份进行大面积木地板安装，由于安装后未向精装总包及甲方移交地面，并一直未采取大面积成品保护。后期维修整改时人字梯、高凳等划伤地板问题严重，甲方管理不到位，未进行检查，直至物业分户验收时才发现。开发商要求木地板厂家进行整改及更换，造成约240万元经济损失。
对于由于成品保护不到位和二次交叉施工未保护导致的地板划伤问题，如果实木地板上面出现的是比较浅的划痕，建议用地板精油处理，用地板精油可以对地板起一层保护，让轻微划伤的地方不会加深变色；局部的小型划伤，用同色型蜡笔进行修补，可多次修补，达到效果基本一致；划伤严重部位进行更换处理。结合项目经验总结出以下应对措施。
应对措施
02、精保洁不当造成户内门被大量划伤
项目施工后，往往会聘请精保洁公司进行保洁。某精装楼盘项目施工完成后，由于甲方精保洁前未对专业精保洁单位进行交底，精装总包及甲方均未设专人管理，精保洁后发现大量户内门被铲伤、划伤，造成严重损失，甲方要求精保洁单位赔偿金额约200万元，精保洁单位法人逃离上海，甲方负责更换及修补费用。
户内门铲伤
对于精保洁过程中钢丝球和铲刀对户内门造成的划伤和凹陷，一般需要先对损伤部位进行填补，再将填补的部分打磨光滑。户内门损伤部位打磨完成后，进行底漆喷涂，然后再进行打磨，最后进行面漆喷涂，注意损伤部位与大面衔接，避免色差。
针对此类事件可采取以下措施来避免，相关应对措施做对，可使精保洁事半功倍。
应对措施
结语
建成高质量的精装修住宅，离不开参建各方对工程质量的重视和付诸的实际行动。只有规避现场施工可能存在的风险，杜绝各种质量问题的出现，才能真正提高住宅品质，避免群诉事件，塑造行业好口碑！
