拿地成本上升与行业生存环境改变促使房企为保证利润转向高周转模式,高周转模式下效率为王,因此穿插提效对现场管控的作用显得格外重要。
目前行业穿插模式体系较为完善,常用的精装穿插作业体系会对各道工序与各分包作业进行时间排布并以此为基础制定施工计划。在实际操作中,看似合理的穿插计划也会碰到难题,计划稍不注意便会“破产”。本文结合瑞生工程研究院多年一线项目管理经验对穿插模式用于精装项目后的匹配度,以及精装穿插施工常见的六大问题进行分析探讨并提出解决办法。
精装穿插模型各工序作业时间
一、土建工作面带病移交整改力度低
精装接收土建工作面常见门洞尺寸偏差、抹灰面空鼓、墙面平整度较差、天花存在较大极差、渗漏及高低差等问题,需投入大量人力物力进行整改,并且大多数情况下,当精装批量进场时,土建已办理结算退场,现场整改工作资源调动困难,各项整改工作一拖再拖,影响各项节点完成时间。
土建移交精装常见问题
土建整体进度已完成三分之二的情况下,精装单位可以提前进场,在较为完善的工作面上建立土建移交样板,双方明确移交标准。在移交样板完成后可以开始逐步对现场进行排查,将问题清单移交到土建单位进行整改,此时土建并未撤场,可调配资源相对充足。
土建移交样板
针对土建单位大面已撤场的情况,可设置一个红线时间点,若土建单位逼近时间节点,现场工作面仍处于整个缓慢的状态下,可申请由第三方单位介入进行整改推进,从项目结果反馈来看,这一措施相当奏效。
二、材料实际到场时间与施工计划匹配度低
批量精装项目施工过程中一般很少涉及大型机械设备,所需的主要资源便是劳动力与材料,这方面容易出现的问题主要是材料到场时间较晚,导致现场无法推进整体进度,出现“三军已动,材料不到”的窝工局面,原因主要有以下两点。
·厂家自身产能问题或施工单位下单效率。
·采购选择材料时未合理考虑工期问题,部分项目精装施工工期为八个月,但是定制材料生产需耗时六个月。
材料到场时间与材料加工的平衡需要采购部门、设计单位与工程部门在选材时进行充分沟通,在了解项目工期、装标效果、厂家产能等情况下决定材料的选型,让材料与项目实际匹配,平衡各方需求。
依照现场施工进度计划,建立材料计划和材料管理台账,将甲乙供材下单情况、到场情况、现场使用情况进行汇总分析,以便于清晰掌握现场材料情况;在甲乙供材材料下单后,可派遣人员到厂家现场查看生产批次与合同是否相符,确保材料已按项目进度计划开始生产。
三、材料尺寸与现场预留尺寸存在偏差
在目前的行业整体大环境下,部分单位材料下单生产依靠图纸的统一尺寸,容易产生材料与现场不匹配的问题。一般情况下各家单位的图纸事先都没有进行过交圈,本就存在很多不明确的风险,并且土建作业时会接收到很多设计变更与签证,项目现场是存在变化性的,这种情况下,依靠图纸进行材料下单无异于“赌博”。
材料尺寸与现场预留尺寸存在偏差
针对材料加工与项目现场匹配度低的问题,可充分发挥样板的功能性,在实体样板施工过程中,各单位严格执行交圈工作,明确各家允许存在的偏差,即“责任清晰化”。门窗与柜体等单位严禁使用统一尺寸进行下单,需针对现场各户进行复尺。
实体样板
四、现场道路规划差路况影响材料进场
在项目“四化”管理理念下,大多数项目都会进行现场地布置的规划以保证场地的使用合理推进作业效率,这方面会碰到两个致命问题。
场地的道路未硬化,一旦下雨整个现场深陷泥潭,运输车辆无法进入,虽然可以采用人力转运,但是一般情况下,精装项目合同没有涵盖材料二次转运费,这就牵涉到成本增加,即使房企愿意耗费高成本二次转运,泥泞道路也注定拉低效率。
园建施工势必会打破对原有的场地布置规划,导致现场的场地使用再次陷入混乱状态。
现场路况影响材料进场条件
如项目条件允许,可以采取园建先行,以避免出现精装与园林抢占项目场地的情况,产生相互影响,部分房企项目已得到实现。
园建先行
针对未能园建先行的项目,需对项目道路进行合理规划,主路进出工地硬化过程必须保留一条路线到主楼周边,其余路线分阶段、分批次硬化,确保材料进场的道路条件,避免占用绿化区域堆放。
确保材料进场的道路条件
五、现场电梯使用率低加重材料周转问题
现场电梯使用主要受以下因素影响,首先,现场各家单位都有大量人员作业需要使用电梯;其次,各单位材料上楼计划与作业人员上楼存在冲突,电梯的使用缺乏合理高效性,出现高频转楼却低效能局面;最后,还面临着施工损耗导致损坏,雨天泡水等问题影响电梯的使用率。
电梯泡水现象
应对此类问题,建议电梯由精装总包单位统一管理,各单位依照实际情况提报电梯使用计划,精装单位根据计划合理作出电梯使用安排,避免出现“抢用”现象。依照项目实际,电梯白天为作业人员上下班、临时工具搬运及时效辅材(砂浆、胶泥及腻子等)上楼,夜间统一为材料转运与垃圾清理。
同时电梯的保护与管理也应给予重视,比如由精装总包安排具备相关执业证件的专人进行操作,避免造成不必要的损坏,以保证电梯的合理使用。
六、交叉施工不可控
各单位交叉施工存在太多不可控因素,其中主要存在两个问题,第一为前置工序滞后,导致后置工序作业面受限;第二是若前后工序是两家单位施工,现场常出现误差,需要耗时返工。以木地板施工为例,精装单位先行铺贴户内门槛石后,木地板进场施工时发现现场存在完成面标高问题,批量整改势必会耗费时间成本。
户内门槛石铺贴完成面标高
为保障交叉施工效果,需重视各单位图纸交圈,确保精装图纸的完整性与准确性,避免出现图纸缺失现象,耗费不必要的时间成本。若过于依赖分包单位进行图纸深化,后期易出现收口缺陷,耗时耗工才能得以完善。
放线样板
柜体、木地板等分包单位,需提前与精装单位进行技术交底,明确尺寸点位及移交要求。精装总包按各单位的技术交底进行放线样板施工,各单位根据放线样板进行现场比对复核,明确允许偏差与完成标高问题,避免各自为政,盲目抢工,最终得不偿失。
结语
穿插提效在实际过程中会受制于很多因素从而影响计划的可控性,仅单方面注重提效,若不能保障交付品质,则会导致在小业主心中变成低品质的代名词。批量精装项目如何在不降低品质的前提下合理实行穿插作业,真正实现施工提效,仍需行业同仁共同努力完善。