近年来，各地政府相继出台精装修政策，越来越多的住宅项目选择精装交付。但随之而来的是各种精装房问题的曝光：火线零线结线错位、渗水、下水道堵塞、马桶不固定等，这些功能性缺陷让购房者在居住时焦头烂额，也给涉事房企的市场口碑带来负面影响。
随着精装房维权问题突出，各地纷纷出台政策：2019年3月1日，东莞宣布买家在楼盘认购后两天内可以“无理由退定金”；武汉则发布通知，对于精装修房存在问题、于购房者明显不合理的现象，购房者可以解约退房......
在全新的市场环境下，房企如何做好房屋功能性检测对于后期交付至关重要。本文根据笔者在瑞捷咨询多年的精装管理经验，对房屋功能性检查的要点进行分享，助力房企提高一次交付率！
一、卧室、客厅
卧室和客厅承担着休息、娱乐的重任，承包业主在家的大部分时间，确保该空间内网络、电话、有线电视网的通畅性，对于满足业主基本生活需求，提升生活幸福指数有着极大的影响。
弱电信号测试
检测目的：检查线路准确性，网络、电话、有线电视网（简称“三网”）是否通信正常，线缆及接头连接是否正确。
测试工具：网络电话二合一通路测试、有线信号通路测试仪
检测方法：
· 检查套内各房间插座三网的通断情况。
· 使用网线测试仪对线路进行测试，检查线路准确性。将测试仪一端与发射器连接，一端与接收器连接，检测三网是否通信正常，线缆及接头连接是否正确。
强电通电测试
检测目的：检测插座线路是否通电、线序是否正确、灯是否正常。
测试工具：带短路测试的相位测试仪
检测方法：
· 检查套内各房间配电箱、灯具、开关面板、插座的通电情况 。
· 对各回路进行送电，使用相位测试仪，测试接线准确性，回路是否与被测回路一致，手动测试漏电保护开关动作是否正常；检查各功能房间灯具、开关面板是否控制正常；使用验电器检测插座是否通电正常、接线方式和接地功能是否正常。
二、卫生间
卫生间虽小，却要满足日常洗漱、如厕、沐浴等需求，是装修中最重要的部分。而这样一个特殊的空间，一旦发生渗漏、通风性不好、触电等问题，不仅影响居住体验，还可能危及业主安全。
等电位联结测试
检测目的：避免电阻过大出现电击事故。
测试工具：等电位测试仪
检测方法：
· 检查所有套内卫生间等电位联结情况，采用专用的等电位测试仪，一端与等电位接地端子板连接，一端与待测点连接，对各卫生间局部等电位接线盒至各角阀、混合阀、吊顶龙骨、插座地线等进行电阻测试。
· 若电阻≥3欧姆，即判定该套用电安全测试不合格。
厨卫管道台
检测目的：检测厨卫台盆的管道是否安装合格、有无渗漏。
检测方法：
· 检查所有套内厨卫台盆的管道密封性情况，对厨卫台盆进行盛水，放水过程中检查管道各连接处是否存在滴漏水现象。
· 套内任意厨卫台盆管道连接处发现滴漏，即判定该套厨卫台盆管道密封性不合格。
卫生间排气扇及暖风机功能测试
检测目的：检测排气扇及暖风机是否满足业主使用需求。
测试工具：手持温湿度计、A4纸
检测方法：
· 检查所有套内卫生间排气扇功能使用情况，开启排气扇后将一张A4纸靠近风口处，若A4纸吸不住，即判定该套卫生间排气扇功能测试不合格。
· 检查所有套内暖风机功能使用情况，在开启暖风机5分钟后，在下方1m处采用温控测试仪测量温度，若温度无法升至30℃，即判定该套暖风机功能测试不合格。
浴缸排水测试
检测目的：测试是否满足日常需求。
测试工具：计时器
检测方法：
· 检查所有套内浴缸排水情况，浴缸放水至溢水口后进行排水。
· 若排水完成时间超过8分钟，即判定该套浴缸排水试验不合格（排水时间各项目结合浴缸说明书要求）。
马桶冲水测试
检测目的：测试马桶是否排水通畅、是否堵塞。
测试工具：卷纸巾
检测方法：
· 检查所有套内马桶冲水情况，每个马桶采用4张0.6m的卷纸进行冲水测试，若冲水完后卷纸仍留在马桶内，即判定该套马桶冲水试验不合格。
淋浴房密封性检查
检测目的：检测淋浴房是否安装合格、有无渗漏。
检测方法：
· 检查所有套内的淋浴房密封性情况，用花洒沿着淋浴房玻璃在1.5m高度范围内持续淋水3分钟；
· 若淋水过程中，套内任意淋浴房发现水往外流出现象，即判定该套淋浴房密封性不合格。
淋浴房蓄水检测
检测目的：检测卫生间排水管安装是否合格、有无渗漏。
检测方法：
· 检查所有套内淋浴房，并于下班前完成蓄水（蓄水高度均不小于3cm）；第二天核查淋浴房蓄水情况，注水高度不足或未注水则以出现渗漏判定，并于下班前（保证蓄水24小时）观察蓄水楼层下层淋浴房吊顶的渗漏情况。
· 任意位置出现渗漏现象，即判定该淋浴房渗漏。
三、厨房
对于厨房的功能性方面，油烟排气情况是业主普遍关心的问题，如果抽油烟机吸力不足，不仅容易扩散影响室内空气清新度，长此以往还会导致墙面、家具等沾上油渍，形成清洁难题。
抽油烟机吸力测试
检测目的：检测油烟机吸力是否满足业主使用需求。
测试工具：直径350-400mm的塑料脸盆检测方法：
· 检查所有套内的抽烟烟机吸力情况，采用直径350mm的塑料脸盆，开启抽油烟机吸力的最大档位，若脸盆无法吸住即判定该套抽油烟机吸力不合格。
油/排气道防窜烟测试
检测目的：防止交付后业主使用油烟机时出现漏烟引发的群诉事件。
测试工具：消防烟雾弹、铜线、密封板、小楼梯、对讲机、入户门钥匙等检测方法：
· 每标段检查2个烟道和1个暗卫排气道，进行防窜烟测试（结合项目实际情况，若无暗卫则抽取3个烟道）；
· 检测人员分别在屋面、标准层平均每十层、2层烟/排气道旁就位，在屋面将烟雾弹采用铜线系好后伸入烟/排气道内直至2层位置后，将屋面烟/排气道口封住，同时屋面、标准层平均每十层就位的检测人员各自往下检查10层（如30层检查到21层），观察该烟/排气道每层是否存在漏烟或窜味现象，任意楼层出现漏烟或窜味现象，即判定该层烟/排气道不合格。
（若烟/排气道存在堵塞现象，烟雾弹无法放至底层，即判定该项测试不合格。）
四、阳台
阳台地漏的作用是方便日常排水，如果地漏排水不畅，不仅会影响业主的日常生活，还可能因为积水流入室内，浸泡地板、家具等造成经济损失。
地漏通水测试
检测目的：检测地砖是否找坡、排水是否通畅。
测试工具：水桶
检测方法：
· 检查所有套内地漏通水情况，采用15升水对地漏处地面进行泼水，观察地漏地面找坡及排水是否通畅；
· 套内发现任意一处地漏地面找坡不合格或地漏排水不通畅，即判定该套地漏通水试验不合格。
阳台蓄水试验
检测目的：检测阳台排水管安装是否合格、有无渗漏。
检测方法：
· 检查所有套内阳露台，并于下班前完成蓄水（蓄水高度均不小于3cm）；第二天核查阳露台蓄水情况，蓄水高度不足或未注水则以出现渗漏判定，并于下班前（保证蓄水24小时）观察蓄水楼层下层阳露台吊顶的渗漏情况；
· 任意位置出现渗漏现象，即判定该阳露台渗漏。
结语
在这个寸土寸金的时代，房屋如何在保证质量观感的前提下，进一步满足综合性使用功能需求，已成为评判房子价值的重要标准。提前做好房屋功能性检测，拷问自身品质，避免陷入群诉风险，打造良好的市场口碑，真正做到房子质量好不好，客户说了算！
