超“干货”来了！从标杆案例看土建移交常见问题及关注要点

住宅精装交付已被广泛认可，但层出不穷的精装问题频发给行业各方带来压力。根据某标杆地产工程管理中心数据分析，各项目均存在不同程度的施工界面漏项及移交标准不统一情况，现场忽视了水电点位、排水管通球检测、闭水试验、给水管打压等环节，导致后期大量的返修签证。

此外，旗下某别墅项目在前期未进行闭水通球试验，在保洁过程中发现因排水管堵塞导致大面泡水，且排堵困难，现场大面拆改返修，多家施工单位扯皮推诿，迫于交付压力，地产开发商忍痛吃下哑巴亏，诸如此类的案例还有很多，本文剖析具体问题及对应管控措施。

一、土建移交过程中出现的高频问题

1、 土建总包整改力度弱，移交进度缓慢

不少项目面对土建移交精装都感到头疼不已，尤其是在移交标准未明确、土建本身又处于进度滞后的情况下，移交工作千难万难，极易造成精装单位进场窝工，影响整体工期进度，最终盲目乱干抢工赶进度保交付，现场品质无法得到有效保障。

例如：某项目土建移交节点一拖再拖，当移交节点到期时，所能交出的工作面不足计划的10%，开发商面临延期交付危机。

土建移交可视化管理图

2、 移交工作不细致导致痛点问题频发

由于土建移交工作涉及繁多，不重视移交容易导致问题遗留，后期易产生诸多问题，且整改成本较高，给项目带来不必要的损失，以下痛点问题须引以为戒。

·三线移交出纰漏，完成面高度控制无保障

土建与精装控制线移交草率，标高管控失误，各完成面高度相互冲突，部分问题的出现甚至会影响室内净高，从而造成群诉。

找平地面标高不准确，导致地板与门槛石高低差明显

·土建抹灰面开裂空鼓，强度不足，埋下精装隐患

开裂空鼓问题多发，一旦发生，影响人们的正常居住，带来很多麻烦。究其原因，墙面基底本身可能就存在问题，在土建提交过程中未足够重视基层质量，给后续精装移交埋下隐患。

（左）抹灰面开裂破坏腻子（右）基层强度不足导致空鼓

·土建遗留渗漏，二次修正成本高

某项目前期土建移交草率了事，现场未做闭水、淋水试验，精装单位便开始大面施工，一到雨季现场出现大面渗漏情况，破坏精装施工成品，造成不必要的二次返工。

（左）卫生间渗漏  （右）管根吊洞渗漏

·预留尺寸（空间洞口等）未复核，大量拆改

某项目门套安装过程中发现，门洞预留尺寸过大，安装不牢固且收口面易产生开裂；经复核现场大面均存在此问题，耗费大量人力物力进行拆改返工。

门套线与墙体存在较大偏差，现场拆改

·机电点位预留不精准，移交过程中不重视，影响后期使用

以南昌某项目为例，该项目在柜体安装过程中发现，大量柜体与预留机电点位冲突，导致柜体安装完成后，机电点位无法正常使用；由于大面施工已完成，拆改成本较高。

经分析上述问题后，笔者总结出在土建移交工作面过程中的重点关注项，重视土建移交质量，规避可能出现的交付风险，为精装品质交付打下品质基础。

二、标杆地产土建移交工作管控经验

土建工作面移交是精装的第一步，一定程度上而言，这项工作也是决定精装施工质量的先决条件。而这一环节重点在于移交进度滞后、带“病”移交及移交标准缺失三大维度，在此将结合标杆房企管控项目经验教训分享具体管理措施。

1、 移交标准明确化及合同化，不留推诿空间

因为土建单位和精装单位双方之间的标准向来不一，土建单位经常以此为由推诿整改工作或整改打折扣，企业可将移交标准及内容列入土建方合同内，一则明确工作面移交标准，二则保证了后续追责的合理性。

2、提前介入制定移交样板，落实标准执行

根据移交标准及内容，部分工作可以前置，提前在现场完成移交样板，根据此标准指导现场施工，内容需包含以下几点：

·空间尺寸达到实测要求。

·外窗、门洞尺寸实测要求（设计值需体现）。

·水平线（1米线）、基准线（轴线）移交标准（体系各个部品的标高关系）。

·主轴线墙地顶面平整度/垂直度/水平度完成情况等指标符合实测要求（可设定三边两线部位实测指标，前置控制时间）。

·水电点位预留（无遗漏且定位准确）。

·各部位防水质量符合设计要求。

3、细化移交过程管理，落实“三定”原则

项目可将移交计划细分，做好场内分区域、分楼栋移交计划，并形成土建移交精装的进度可视化管理。同时，在移交工作开始前应组织总包及精装单位进行界面移交交底会议，明确移交细部规则及移交时间，排查问题清单及绘制问题销项表，定时定点定人（“三定”）进行销项处理。

4、明确移交争议处理方法

若没有做好土建工作面移交，遗留较多问题风险，现场管控稍不注意就会给后续工作埋下隐患，因而可明确移交争议处理办法，可避免后续出现的责任推诿。

具体如下：

如精装单位认为现场条件完全未达到交接验收标准，但项目仍要求进场，可提请区域平台主持复检验收，核查后的所有质量问题，由精装单位进行整改，由此所产生的费用直接从土建总包的进度款中扣除给精装单位。

如现场条件大部分都达到交接验收标准，项目部可安排总包部分或分批次移交，并要严格落实剩余整改工作完成。

如大部分已达交接验收标准，局部或个别项未达到交接验收标准，在不影响精装单位总体进场施工的情况下，项目部要求精装单位进场，精装单位考虑总体进度同意进场，但未在《施工场地交接验收确认单》上签字，后续质量问题应根据实际责任由项目部鉴定，如实划分。

结 语

精装交付品质离不开各工序搭接，土建工作面移交是重要一环。如若产生土建遗留问题对精装施工影响重大，一旦土建总包撤场，后期需要耗费大量时间、精力、成本来处理这些遗留问题，导致工期滞后，甚至将影响最后交付结果。

因而，项目需充分重视移交质量，以保证现场施工流畅，节约施工时间成本，确保项目按时保质交付。