一提到样板间，在大家的印象普遍是售楼部或实体楼内，硬装豪华、软装漂亮、灯光温馨的房子，这些往往是为了销售而打造的样品，而全屋贴满了“非交付标准”几个大字，更是让购房者心生芥蒂，导致最后交付时出现严重的心理落差，产生货不对板的闹剧，引起开发商合同违约维权问题，极大损害房企的市场品牌。
本文将从前期准备、施工过程及样板评审三大阶段进行分析探讨如何做好样板先行，从而处理好这个工程开头“难”，真正做到“货真价实，童叟无欺”。
一、前期准备
确定标准是样板房管控的基础。我们发现大部分业主群诉货不对板的原因主要是销售样板与最终交付实体不一致，现场按图施工样板并未与销售样板拉通对比，协调统一标准。
1、从销售合同到施工合同
一般在项目精装批量施工开始前，销售样板已经完成并使用，待实体样板开始施工时，已经同时拥有（销售部）销售合同、（开发部）交付标准、（招采部）招标文件、（工程部）施工合同、清单以及工艺标准等多项文件，因此带来的差异风险可想而知。
所以，在样板先行策划阶段就要把审核以上所提及的文件放在第一步，汇总形成包括装修配置、材料、工序和标准等指导性文件，建议由工程部牵头多部门联动来完成。
在各项合同审核过程中，技术标准及管控要点要重点提取要用以指导现场施工。
·《交付标准配置表》用来检查现场是否简配、改配。例如：交付配置已与业主签订乳胶漆交付标准，实际施工中改为壁纸，很容易引起部分业主投诉。
·《招标合同描述要点》、《施工合同要求》用来指导现场施工质量控制。
·在图审之前，《清单及工艺标准要求重点》等文件是了解工序及施工标准的最好途径。例如：清单列项缺项，清单工序要求与合同要求双标，不及时进行标准统一，施工中会畏手畏脚。
只有经过以上细致、完善的合同审核过程，才能对样板施工有个全面的认识和充足的准备。
2、从备案图纸到竣工图纸
一个项目从开发到交付会有多套图纸及设计变更。通常情况下，销售样板有单独施工图纸，开发备案有户型图及备案图纸，施工阶段有土建图纸、精装图纸以及相关参建单位的深化图纸。
因此，在合同审核、方案确定后，大量的图审工作随之而来。
在这一环节，需要甲方工程部组织、设计院及所有参建单位共同参与, 对图纸进行“错、漏、碰、缺”审查并组织图纸交底会议。借助销售实体样板进行比对，避免后期因图纸问题引起施工错误。
在图纸会审过程中，建议按以下步骤来执行。
·梳理《户型图与实体结构差异》，避免户型缺陷的方案调整和业主在户型缺陷上的投诉。例如：某个房间在户型上显示为规整的，实际房间内因剪力墙与砌筑墙体厚度偏差导致出现错台，房间整体性大打折扣。
·梳理《土建图纸及变更中与精装相关节点》。土建在施工过程中发生室内变更，如果精装图纸依然按照原始土建图纸深化，这一过程中就会出现偏差。
·梳理《施工图与销售样板差异》。各项目销售样板基本为临时搭建，销售样板与现场实际施工存在偏差，因此需详细梳理销售样板与现场施工图纸或施工样板的差异，提前预控。
现场图纸与销售样板不一致图
·输出《精装图审纪要/报告》、《XX专项深化图》。在各项图纸会审后，相关分包单位也要在施工图基础上进行各自深化，例如中央空调机位、厨卫柜尺寸、木饰面尺寸、主材参数需求等。
3、材料封样管理
依据供应情况，可以将工程中所使用的材料分为以下三大类：甲供材料、甲指乙供材料和乙供材料。工程材料对工程质量的呈现起到决定性作用，尤其涉及面层效果的材料。
由于样板先行阶段施工周期短，必须在最快的时间完成全部材料封样，明确各部门材料设备验收职责、材料设备封样管理要求以及材料设备进场验收管理要求，确保工程所用材料设备质量达到合同规定和国家行业标准验收条件。
材料把控是最终质量体现的重要环节。
在材料封样管理过程中，建议从以下几点方面着手。
·用《材料信息汇总表》、《甲供材料安装说明》等成果来把控所使用的的材料信息、材料属性。无论基层还是面层，用以确认样板施工过程中的样式体现，以免与设计封样出现偏差。甲供材安装说明也是为了配合图纸会审，形成安装参数需求，例如：特殊的马桶需要调整水电预留点位、陶瓷盆的尺寸需要考虑手龙头的安装空间等。
·形成《材料封样展板/封样室》、《封样材料台账》、《材料封样标签》等，为后续施工过程中的材料验收和材料复核提供依据。如果要对外展示，则需形成展厅式材料封样室。
材料样板图
二、施工阶段
在样板施工过程中，精细化管理落地是关键。最忌讳的便是施工单位盲目乱干，在材料和工序顺序上疏忽，最终影响成品质量。
1、进场材料验收
工程质量好坏不止取决于施工工艺，没有合格材料就干不成合格工程。材料进场务必要严格把控，应按照既定验收程序检查产品合格证、检验报告、质量保证书、厂家营业资质证书等文件，在验收合格后才允许进入工地使用。在样板施工阶段，如材料有问题，应及时申请调整封样。
在实际执行过程中，应对每批次进场材料形成《材料验收表》，对材料型号、参数、数量等如实填写，经过与封样材料进行严格比对，对质量进行实测验收。
同时，还要严格把控每批次材料的质量品质，尤其涉及面层观感材料，最好联合成本、设计等部门共同验收，并形成《材料进场台账》，对每批次材料进场做好详细登记，可用于把控材料进场进度，匹配现场需求数量与施工进度。
这不仅符合材料进场验收标准，还为已进场材料的二次抽检提供依据。
材料进场验收图 材料检测报告图
2、施工工序总原则
想要厘清施工工序之间的关系，需遵循“先上后下、先湿后干、先内后外、先粗后细、先制作后安装”的施工原则。严格把控每项工序的验收工作，样板间施工阶段要根据实际情况合理调整工序交叉，处理图审过程中遗漏的节点问题。
·先上后下。需遵循“从顶到地”的原则,即从”顶面→墙面→地面”，但这仅指装修表层饰面的施工工序。如室内刷涂料到地板施工,原则上是先涂刷顶面涂料,再进行墙面涂料的施工,最后进行地板铺设。
·先湿后干。在大面积完成找平、铺贴等湿作业后,方可进行室内干作业的施工。遵循“先湿后干”的原则,厨卫按照门洞界面地砖铺贴、门槛石安装、门套安装、木地板安装的工序进行。湿铺的门槛石能很好的起到干湿分区的作用，门套落于门凳石上，门套根部也不易受潮，从而提高木门的使用寿命。
·先内后外。施工工序遵循从“内部到外部”的原则。如“吊顶施工”，必须在完成内部设备安装、管线敷设、且验收完成后，方可进行吊顶的施工；由于吊顶内多为管线密集且隐蔽区域，若工序颠倒，则容易造成拆改返工。
·先制作后安装。在后期成品安装阶段，现场有许多成品安装，如木门、橱柜、木饰面等，都应结合现场尺寸制作完成后、再现场安装。只有保证正确的施工工序，才可以提高质量，同时保证施工进度，从而减少不必要的损失。
三、样板评审阶段
在样板施工完成后，重要的收尾环节是样板联合评审，这为批量施工提供了坚实保障。
在这一环节，需要召集工程、客服、成本、物业、施工、监理等相关部门，共同来对成品样板进行细节点评，复核样板是否满足部门需求，各自提出合理整改意见，从配置、节点、质量、风险等方面划分问题种类，并进行方案调整和整改。
在所有施工样板评审过程中，参与评审的相关部门需仔细填写《样板评审单》，项目部以此为依据，对工程样板进行逐条整改，经联合评审复核合格后，封闭样板评审单，方可开展大面施工。
进行样板评审时，需要重点把握4点。
·样板间所使用的装修材料及洁具品牌需与销售样板一致，严禁出现品牌不统一及低于约定标准情况发生。
·样板间装修成品效果与销售样板进行比对，确保成品效果一致。
·设计单位需重点核对样板间观感效果与使用功能是否落实设计方案的相关标准。
·需与合同附图进行核对，确保两者间的差异，营销部门需提出售前是否有对客户作出相关承诺等，避免后期出现交付投诉情况。
结语
“样板为战不为看”，想要将样板引路落到实处，不仅要在前期统筹标准、过程精细化管理，从而确保材料的质量及工序的合理性。同时，还要通过联合评审，为交付样板严格把关，实现样板质量（即批量施工质量），如果不能将样板落实在批量施工上，在交付时可能有大麻烦，可谓是得不偿失。
